—
## Punya Kos-kosan atau Properti Disewakan? Ini Pajak yang Berlaku
Banyak orang investasi properti untuk passive income — tapi tidak semua tahu bahwa **penghasilan sewa wajib dilaporkan ke pajak**.
Kabar baiknya: tarifnya tidak besar, dan mekanismenya cukup mudah.
—
## Skema Pajak untuk Penghasilan Sewa Properti
### Skema 1: PPh Final 10% (Sewa dari Orang Pribadi)
Jika kamu menyewakan properti (kos, rumah, ruko, gudang) dan penyewa adalah **badan usaha** (PT, CV, instansi), maka:
– Penyewa akan **memotong PPh 4 ayat 2** sebesar **10%** dari nilai sewa
– Kamu menerima bukti potong
– Pajak ini **bersifat final** — tidak perlu dihitung ulang di SPT
**Contoh:**
> Anda sewakan ruko ke PT XYZ seharga Rp 24.000.000/tahun.
> PT XYZ potong PPh: 10% × Rp 24.000.000 = **Rp 2.400.000**
> Kamu terima: Rp 21.600.000
### Skema 2: PPh Final 10% (Sewa dari Individu)
Jika penyewa adalah **orang pribadi** (bukan badan usaha), maka:
– Kamu yang **wajib setor sendiri** PPh 10% tersebut
– Tidak ada pemotongan otomatis
**Kapan setor:** Paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah menerima sewa
### Skema 3: Kos-kosan dengan Banyak Kamar (> 10 kamar)
Kos-kosan dengan **lebih dari 10 kamar** dianggap sebagai **usaha** oleh DJP — bukan sekadar passive income.
Konsekuensinya:
– Jika omzet < Rp 4,8 miliar/tahun → bisa pakai **PPh Final 0,5%** dari omzet
- Jika omzet > Rp 4,8 miliar/tahun → wajib PKP dan pembukuan penuh
—
## Apakah Kos-kosan Bisa Pakai PPh 0,5%?
**Bisa**, dengan syarat:
– Jumlah kamar **tidak lebih dari 10 kamar** (jika > 10, masuk kategori usaha)
– Untuk kos-kosan skala kecil (<10 kamar), biasanya lebih menguntungkan pakai PPh Final 10% per sewa
Konsultasikan dengan konsultan pajak mana yang lebih hemat untuk situasi spesifik kamu.
---
## Cara Hitung Pajak Kos-kosan (Contoh Praktis)
**Skenario:** Kamu punya 8 kamar kos, masing-masing Rp 800.000/bulan.
| Item | Angka |
|------|-------|
| Total penghasilan/bulan | 8 × Rp 800.000 = Rp 6.400.000 |
| Total penghasilan/tahun | Rp 76.800.000 |
| PPh Final 10% | Rp 7.680.000/tahun |
| Atau PPh 0,5% (jika pakai skema UMKM) | Rp 384.000/tahun |
Perbedaannya signifikan! Skema PPh 0,5% jauh lebih hemat untuk omzet kecil — tapi perlu dipastikan kos-kosan kamu memenuhi syarat.
---
## Biaya yang Bisa Dikurangkan?
Untuk PPh Final (10% dari sewa atau 0,5% dari omzet): **tidak ada pengurangan biaya** — pajak dihitung dari nilai bruto.
Untuk skema pembukuan penuh: biaya perawatan, renovasi, depresiasi bangunan, bunga KPR, bisa dikurangkan dari penghasilan.
---
## Cara Bayar dan Lapor
**Bayar:**
1. Buat kode billing di DJP Online / Coretax
2. Kode Akun Pajak: **411128** (PPh Final), Kode Jenis Setoran: **403** (sewa tanah/bangunan)
3. Bayar via bank/m-banking
**Lapor:**
- Dicantumkan di **SPT Tahunan** bagian penghasilan yang dikenai PPh Final
- Lampirkan bukti setor dan/atau bukti potong dari penyewa badan usaha
---
## Pertanyaan Umum
**Q: Kalau sewa ke keluarga sendiri, tetap kena pajak?**
A: Secara teknis ya, selama ada nilai sewa. Tapi jika tidak ada uang yang berpindah (gratis tinggal), tidak ada pajak.
**Q: Bagaimana dengan pajak PBB?**
A: PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) terpisah dari PPh sewa — keduanya wajib dibayar dan tidak bisa saling menggantikan.
**Q: Saya beli rumah via KPR dan disewakan, bunganya bisa dikurangi?**
A: Hanya jika kamu menggunakan skema pembukuan, bukan PPh Final.
---
## Kesimpulan
Pajak properti sewa tidak rumit jika kamu tahu skemanya:
- Sewa dari badan usaha → otomatis dipotong 10%, terima bukti potong
- Sewa dari individu → kamu yang setor 10% sendiri
- Kos banyak kamar → pertimbangkan skema PPh 0,5% UMKM
Jangan biarkan passive income kamu jadi masalah hukum di kemudian hari. **Konsultasi dengan Krisna Tax** untuk strategi pajak properti yang optimal.
---
*Tags: pajak kos-kosan, pajak sewa properti, PPh sewa bangunan, passive income pajak*